Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước một bước chuyển, đó là nhà đầu tư không chỉ tìm địa điểm đặt nhà máy mà còn xem xét khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất, mở rộng hoạt động trong dài hạn. Điều này đòi hỏi các khu công nghiệp chuẩn bị đồng bộ về hạ tầng, năng lượng và dịch vụ cho doanh nghiệp. Để làm rõ hơn vấn đề này, phóng viên Báo Tin tức có cuộc trao đổi với ông Lee Ark Boon, Tổng Giám đốc Sembcorp Development.

Sau hơn 30 năm tham gia phát triển các khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP), ông nhận thấy lợi thế thu hút đầu tư của Việt Nam đã thay đổi ra sao?

Khi VSIP đầu tiên được xây dựng tại Bình Dương, năng lực sản xuất và chi phí cạnh tranh là những lý do quan trọng để nhà đầu tư lựa chọn Việt Nam. Qua ba thập kỷ, Việt Nam đã hình thành một nền tảng sản xuất có quy mô và vị trí đáng kể trong chuỗi cung ứng khu vực. Các dự án công nghiệp hiện nay cũng không còn giới hạn ở những hoạt động sản xuất như trước; nhu cầu đối với dịch vụ hiện đại và các ngành có giá trị gia tăng cao hơn đang tăng lên.

Sự thay đổi đó khiến câu hỏi “vì sao đầu tư vào Việt Nam” cần được đặt tiếp thành “Việt Nam có thể đáp ứng những khoản đầu tư nào trong giai đoạn tới”. Theo tôi, cơ hội nằm ở sản xuất tiên tiến và hạ tầng số. Nhưng một dự án công nghệ cao không thể hoạt động chỉ nhờ có đất và nhà xưởng. Nó cần điện, nước, kết nối, nhân lực và các dịch vụ hỗ trợ vận hành.

Nhà máy có thể được xây dựng, còn mạng lưới nhà cung ứng và những điều kiện để nhà máy hoạt động hiệu quả phải được tích lũy qua thời gian. Đó là lý do chúng tôi nhấn mạnh việc phát triển hệ sinh thái công nghiệp, thay vì chỉ mở rộng diện tích khu công nghiệp.

Vì sao tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu chưa đồng nghĩa dòng vốn sẽ tự động chuyển đến Việt Nam, thưa ông?

Sau đại dịch COVID-19, nhiều doanh nghiệp theo đuổi chiến lược đa dạng hóa địa điểm sản xuất, thường được gọi là “Trung Quốc + 1”. Trên kế hoạch, doanh nghiệp có thể quyết định xây thêm nhà máy tại một quốc gia khác. Khi triển khai, họ phải trả lời hàng loạt câu hỏi: nguyên liệu và linh kiện đến từ đâu, hàng hóa được vận chuyển thế nào, nguồn điện có ổn định không và có thể tuyển đủ lao động phù hợp hay không.

Vì vậy, chi phí thấp có thể khiến một địa điểm được chú ý ban đầu, nhưng năng lực đáp ứng những yêu cầu đó mới quyết định doanh nghiệp có đầu tư và tiếp tục mở rộng hay không. Lựa chọn địa điểm sản xuất ngày càng gắn với khả năng duy trì hoạt động của cả chuỗi cung ứng.

Các tín hiệu đầu tư và thương mại cho thấy, Việt Nam có cơ sở để đón cơ hội này. Theo số liệu được Cục Thống kê công bố về vốn đầu tư năm 2025, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện đạt mức cao nhất trong 5 năm. Riêng trong 8 tháng của năm 2026, kim ngạch xuất khẩu điện tử, máy tính và linh kiện đã vượt 100 tỷ USD.

Trong lĩnh vực bán dẫn, số liệu tôi đề cập tại diễn đàn là hơn 170 dự án có vốn đầu tư nước ngoài, với tổng vốn cam kết gần 12 tỷ USD. Quy mô này càng cho thấy hạ tầng phục vụ nhà đầu tư phải phát triển tương ứng.

Theo ông, những tiêu chí nào đang trở nên quan trọng hơn đối với một khu công nghiệp?

Vị trí, lao động và hạ tầng giao thông vẫn rất quan trọng. Tuy nhiên, doanh nghiệp hiện muốn biết khu công nghiệp giúp họ nâng hiệu quả vận hành, bảo đảm nguồn lực khi có biến động và thực hiện mục tiêu giảm phát thải như thế nào. Áp lực chi phí năng lượng cũng khiến câu hỏi về tính bền vững trở nên cụ thể hơn: doanh nghiệp không chỉ cần giải pháp, họ còn phải tính được chi phí áp dụng.

Tại Sembcorp, chúng tôi tiếp cận vấn đề theo ba bước: Thiết kế, xây dựng và đo lường. Những yêu cầu về sử dụng năng lượng, tài nguyên và giảm phát thải phải được tính từ lúc thiết kế; sau đó được đưa vào hệ thống vận hành và đo lường kết quả. Mô hình chúng tôi gọi là CORE kết nối năng lượng, tài nguyên, hạ tầng và hoạt động công nghiệp theo hướng tối ưu hóa carbon. Nếu không đo lường, sẽ khó biết một giải pháp có thực sự giúp khách thuê giảm chi phí hoặc đáp ứng mục tiêu môi trường hay không.

Chúng tôi đã có mẫu thiết kế công trình công nghiệp xây sẵn được chứng nhận sơ bộ LEED Volume, cho phép áp dụng các nguyên tắc thiết kế xanh một cách nhất quán ở nhiều dự án. Đây là chứng nhận sơ bộ cho mẫu thiết kế, không có nghĩa mọi công trình sử dụng mẫu đã được chứng nhận. Tại VSIP Hải Phòng, theo thông tin chúng tôi trình bày ở diễn đàn, khu công nghiệp đã được xác minh độc lập về trung hòa carbon theo tiêu chuẩn ISO.

Trí tuệ nhân tạo sẽ tác động thế nào đến cách phát triển khu công nghiệp, thưa ông?

Khi nói đến trí tuệ nhân tạo (AI), chúng ta thường nói về ứng dụng và năng suất. Đối với người phát triển hạ tầng, câu hỏi đầu tiên còn là AI cần những gì để hoạt động. Trung tâm dữ liệu cần nguồn điện lớn và ổn định, nước, khả năng kết nối cùng nhân lực vận hành. Nếu một trong các điều kiện đó thiếu hoặc khó mở rộng, năng lực phục vụ dự án sẽ bị giới hạn. Sản xuất tiên tiến, trong đó có bán dẫn, cũng đặt ra những yêu cầu tương tự.

Công suất trung tâm dữ liệu của Việt Nam được dự báo gần như tăng gấp đôi vào năm 2030. Điều này sẽ thử thách cả hạ tầng số lẫn hệ thống năng lượng, tài nguyên và dịch vụ hỗ trợ. Với khu công nghiệp, chuyển đổi số vì thế không chỉ là ứng dụng công nghệ vào quản lý. Đơn vị phát triển còn phải chuẩn bị điều kiện để các doanh nghiệp hoạt động dựa trên dữ liệu và công nghệ có thể đặt dự án tại đó.

Hạ tầng công nghiệp và hạ tầng số đang ngày càng gắn với nhau. Một địa điểm đáp ứng được cả nhu cầu sản xuất lẫn nhu cầu tính toán, lưu trữ và kết nối dữ liệu sẽ có thêm lợi thế khi nhà đầu tư lựa chọn nơi triển khai dự án.

Ông có thể cho biết Sembcorp đang chuẩn bị cụ thể những gì cho nhu cầu đầu tư này tại Việt Nam?

Đầu năm nay, dự án phát triển khu tổ hợp trung tâm dữ liệu quy mô lớn, sẵn sàng phục vụ AI tại Khu Công nghệ cao TP Hồ Chí Minh đã được chấp thuận đầu tư. Đây là bước để tiếp tục đánh giá và lập kế hoạch phát triển chi tiết, chưa phải một trung tâm dữ liệu đã đi vào hoạt động.

Trong hệ thống VSIP, chúng tôi mở rộng hạ tầng điện, phát triển các giải pháp năng lượng tái tạo và thúc đẩy thỏa thuận mua bán điện trực tiếp. Những việc này nhằm chuẩn bị điều kiện cho các dự án sản xuất thế hệ mới và trung tâm dữ liệu, vốn có nhu cầu năng lượng lớn và ngày càng quan tâm đến nguồn điện ít phát thải.

Tuy nhiên, một đơn vị phát triển không thể tự mình giải quyết toàn bộ bài toán. Muốn hình thành khu công nghiệp sinh thái trên quy mô lớn, cần chính sách rõ ràng từ Chính phủ, vốn đầu tư dài hạn, khả năng triển khai của nhà phát triển và cam kết sử dụng từ doanh nghiệp thuê đất. Các thành phần ấy phải đi cùng nhau để dự án có thể chuyển từ ý tưởng sang vận hành.

Bên cạnh công nghệ và năng lượng, vì sao ông đưa chất lượng sống của người lao động vào bài toán cạnh tranh công nghiệp?

Doanh nghiệp ngày càng phải cạnh tranh để thu hút người có kỹ năng. Nếu chỉ có nhà máy nhưng thiếu chỗ ở và các dịch vụ thiết yếu, địa điểm đó sẽ khó giữ chân lao động trong dài hạn. Người lao động và gia đình họ cần trường học, chăm sóc sức khỏe, nơi mua sắm và không gian sinh hoạt hằng ngày.

Đó là lý do các dự án VSIP dần kết hợp không gian công nghiệp với nhà ở, thương mại, giáo dục và tiện ích cộng đồng. Nhà ở xã hội tại VSIP Bắc Ninh là một ví dụ về việc tạo thêm lựa chọn chỗ ở với chi phí phù hợp cho lực lượng lao động. Khi điều kiện sống tốt hơn, doanh nghiệp cũng có thêm cơ sở để duy trì đội ngũ và mở rộng sản xuất.

Theo tôi, thách thức lớn nhất của Việt Nam trong giai đoạn tới nằm ở khâu thực thi: làm sao chuyển định hướng chính sách thành dự án có khả năng thu hút đầu tư và đưa mô hình đã chứng minh hiệu quả ra quy mô lớn hơn. Việt Nam cần thích ứng nhanh với công nghệ, kết nối tốt hơn các thành phần trong hệ sinh thái và có năng lực nhân rộng. Khi đó, lợi thế cạnh tranh sẽ thể hiện ở giá trị mà các dự án công nghiệp tạo ra, bên cạnh số lượng nhà máy được xây dựng.

Xin trân trọng cảm ơn ông!