Đây là thông tin được nhận định trong báo cáo Waypoint 2026 do Cushman & Wakefield công bố.

Bất động sản công nghiệp duy trì tỉ lệ lấp đầy cao

Theo báo cáo, thị trường logistics Việt Nam ghi nhận những chuyển biến vô cùng tích cực. Dòng vốn đầu tư định hướng xuất khẩu cùng hoạt động tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định, đã đưa Việt Nam cùng với Indonesia và Thái Lan, trở thành những mắt xích ngày càng quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Số liệu từ Bộ Công Thương cho biết, chỉ trong 4 tháng đầu năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam đạt 7,4 tỉ USD, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất của cùng kỳ năm trong 5 năm qua. Trong đó, dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào các lĩnh vực điện tử, công nghệ cao, hạ tầng dữ liệu và sản xuất thông minh.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cũng nhìn nhận, theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, trong vài năm trở lại đây, các doanh nghiệp sản xuất điện tử và công nghệ cao không chỉ mở rộng hiện diện mà còn gia nhập mới vào thị trường Việt Nam.

Xu hướng này đang góp phần củng cố vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Nhìn vào bức tranh bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sẽ thấy rõ sự sôi động, song lại phân hóa mạnh mẽ theo đặc điểm của hai vùng kinh tế trọng điểm.

Tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, bao gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh, các thị trường tiếp tục phát huy lợi thế từ nền tảng sản xuất hiện hữu, quy mô tiêu dùng lớn và hạ tầng kết nối vùng ngày càng đồng bộ.

Số liệu từ báo cáo HCMC MarketBeat Quý 1-2026 của Cushman & Wakefield cho thấy, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại đây đã đạt khoảng 36.400 ha. Đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho xây sẵn (RBW), nguồn cung lần lượt đạt khoảng 6,8 triệu m² và 6,6 triệu m².

Đáng chú ý, hiệu suất khai thác tại khu vực này vô cùng ấn tượng khi tỉ lệ lấp đầy trung bình duy trì ở mức trên 90% đối với cả nhà xưởng và kho xây sẵn, trong khi tỉ lệ lấp đầy diện tích đất khu công nghiệp toàn vùng cũng đạt tới 74,8%.

Song song đó, vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình, lại chứng kiến sức hút mạnh mẽ đối với dòng vốn thuộc ngành điện tử, sản xuất giá trị cao và dòng chảy thương mại xuyên biên giới.

Báo cáo Hanoi MarketBeat Quý 1-2026 ghi nhận tỉ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 63% đối với đất khu công nghiệp, 86% đối với nhà xưởng xây sẵn và 82% đối với kho xây sẵn. Đặc biệt, thủ đô Hà Nội ghi nhận tình trạng khan hiếm nguồn cung khi tỉ lệ lấp đầy đạt mức gần như tối đa, ở cả ba loại hình bất động sản công nghiệp nêu trên. Trong khi hoạt động thuê tại các tỉnh vệ tinh xung quanh vẫn diễn ra vô cùng sôi động.

Khách thuê yêu cầu nhiều hơn là vị trí

Cushman & Wakefield cho rằng, diễn biến thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đã phản ánh xu hướng thu hẹp diện tích trống của toàn khu vực. Trên toàn Châu Á - Thái Bình Dương, 43% thị trường được dự báo sẽ ghi nhận tỉ lệ trống giảm trong ba năm tới, khi lực hấp thụ cải thiện trong bối cảnh nguồn cung mới được kiểm soát hơn. Điều này cũng đặt ra cuộc đua khốc liệt trong việc tìm thị trường logistics giữa các nhà đầu tư.

Nhìn vào thực tế thị trường, ông Nguyễn Phước Thuận cho hay, các nhà đầu tư đang có sự thay đổi rõ rệt trong tiêu chí lựa chọn điểm đầu tư. Họ không còn coi vị trí là yếu tố cốt lõi để đầu tư, mà đặt ra yêu cầu mang tính tổng thể hơn.

Theo đó, ngoài vị trí, không gian chất lượng cao thì các tiêu chí như cơ sở hạ tầng, năng lực chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành khắt khe ngày càng trở thành yếu tố quyết định. Báo cáo cho biết, hiện nay khách thuê có xu hướng ưu tiên chọn lựa các không gian thế hệ mới, sẵn sàng cho tự động hóa và tối ưu hóa tiết kiệm năng lượng.

Một trong điểm tích cực được ông Thuận nêu ra, phân khúc kho xưởng phục vụ hàng hóa giá trị cao và thương mại xuyên biên giới tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ, với các tiêu chuẩn phát triển ngày càng tiệm cận quốc tế.

Trong Chiến lược phát triển dịch vụ logistics Việt Nam thời kỳ 2025-2035, tầm nhìn 2050 do Chính phủ ban hành, Việt Nam cũng đã đặt mục tiêu hình thành khoảng 5 trung tâm logistics mang tầm cỡ quốc tế trong thập niên tới. Cơ quan quản lý nhìn nhận rằng, việc phát triển chuỗi logistics hiện nay không đơn giản là giải quyết bài toán hạ tầng, vận tải mà là cuộc cạnh tranh trực diện với các trung tâm logistics hàng đầu khu vực như Singapore, Hàn Quốc hay các tỉnh duyên hải Trung Quốc.

Bộ Công Thương cho rằng, hiện nay, logistics đã gắn trực tiếp với thương mại điện tử, công nghiệp chế biến chế tạo, xuất khẩu nông sản và cả tiêu dùng nội địa. Trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia đang ngày càng dịch chuyển chuỗi sản xuất sang Đông Nam Á, khả năng đáp ứng logistics sẽ quyết định Việt Nam có thể giữ vai trò trung tâm sản xuất hay không.

Vì thế, để hiện thực hóa mục tiêu này, Bộ Công Thương đang thúc đẩy mô hình phát triển logistics theo hướng phân tầng và liên kết vùng thay vì đầu tư dàn trải như trước.

Cạnh đó, Bộ còn định hướng phát triển hệ thống logistics chuyên ngành, đặt logistics vào vai trò hạ tầng chiến lược của toàn bộ hoạt động sản xuất và xuất nhập khẩu. Đồng thời thúc đẩy 2 chương trình lớn là logistics xanh và logistics thông minh và xây dựng các tiêu chuẩn mới về trung tâm logistics, dữ liệu logistics và vận tải đa phương thức.