Những năm qua, hệ thống khu công nghiệp (KCN), cụm công nghiệp (CCN) đã trở thành bộ phận quan trọng của kết cấu hạ tầng kinh tế, góp phần thu hút đầu tư, thúc đẩy công nghiệp chế biến, chế tạo, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và giải quyết việc làm.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), tính đến hết quý III/2026, cả nước có 478 KCN được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 145,97 nghìn ha, tạo quỹ đất công nghiệp khoảng 101,6 nghìn ha. Trong đó, 324 KCN đã đi vào hoạt động, 153 KCN đang trong quá trình xây dựng. Diện tích đất công nghiệp đã cho thuê đạt khoảng 54,1 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang hoạt động đạt khoảng 78,8%.
Cùng với đó, cả nước có 26 khu kinh tế (KKT) cửa khẩu và 20 KKT ven biển. Quy mô không gian công nghiệp ngày càng mở rộng, tạo nền tảng để thu hút thêm các dự án sản xuất, kinh doanh.
Tuy nhiên, dư địa phát triển không chỉ nằm ở việc thành lập thêm KCN, CCN mà còn ở khả năng khai thác hiệu quả quỹ đất hiện có, hoàn thiện hạ tầng và nâng cao chất lượng dự án đầu tư.
Theo định hướng tại Nghị quyết số 36/NQ-CP ngày 6/3/2026, Chính phủ yêu cầu các địa phương thúc đẩy sản xuất công nghiệp, phát triển KCN, CCN sinh thái, tuần hoàn, sử dụng hiệu quả tài nguyên và bảo vệ môi trường. Cùng với đó, Quyết định số 1856/QĐ-TTg ngày 26/9/2026 nhấn mạnh yêu cầu phát triển kết cấu hạ tầng đồng bộ, tăng cường kết nối giao thông, cảng biển, cảng hàng không, logistics với các KCN, KKT và hành lang kinh tế.
Những định hướng này cho thấy phát triển công nghiệp đang chuyển từ tư duy mở rộng diện tích sang nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động của toàn bộ hệ sinh thái sản xuất.
Ông Nguyễn Anh Dương - Trưởng phòng Nghiên cứu tổng hợp và hội nhập quốc tế, Viện Nghiên cứu Chính sách và Chiến lược (Ban Chính sách, Chiến lược Trung ương) nhận định, phát triển KCN cần song hành với chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, đổi mới sáng tạo và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Đây là nền tảng để thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao, tăng cường liên kết vùng, từng bước xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.
Tuy nhiên, quá trình phát triển KCN vẫn còn những điểm nghẽn, nhất là vấn đề môi trường, quy hoạch và phân bố chưa thực sự phát huy lợi thế đặc thù của từng địa phương. Đáng chú ý, liên kết giữa doanh nghiệp (DN) FDI và DN trong nước còn hạn chế, khiến cơ hội lan tỏa công nghệ, mở rộng thị trường và tham gia chuỗi cung ứng chưa được khai thác tương xứng.
Từ thực tế này, ông Dương cho rằng, cần phát huy vai trò của chính quyền địa phương và ban quản lý các KCN trong kết nối DN trong nước với DN FDI, đồng thời xây dựng cơ chế khuyến khích phù hợp để thúc đẩy liên kết.
Ở góc độ thị trường bất động sản công nghiệp, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, các nhà đầu tư quốc tế hiện không chỉ quan tâm đến giá thuê đất mà còn đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực, môi trường đầu tư, tiêu chuẩn môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp (ESG) và phát triển bền vững.
Do đó, các KCN cần chuyển từ mô hình cung cấp mặt bằng sản xuất sang hệ sinh thái công nghiệp hiện đại, tích hợp trung tâm logistics, hạ tầng số, trung tâm nghiên cứu và đổi mới sáng tạo, cùng hệ thống nhà ở, giáo dục, y tế và thương mại.
Theo ông Khôi, quy hoạch KCN cần được đặt trong mối liên kết với quy hoạch vùng, đô thị, logistics, năng lượng và phát triển nguồn nhân lực. Trong đó, cần ưu tiên KCN sinh thái, kinh tế tuần hoàn, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), Internet vạn vật và dữ liệu lớn trong quản trị, qua đó nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và chất lượng tăng trưởng công nghiệp.
Cùng quan điểm về yêu cầu đổi mới mô hình, chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Đức Hiển cho rằng KCN trong tương lai không chỉ là nơi tập trung các nhà máy sản xuất mà phải chuyển sang mô hình hệ sinh thái sản xuất - đổi mới sáng tạo - dịch vụ, gắn với đô thị và các tiện ích xã hội. Đồng thời, các KCN phải có khả năng kết nối với hệ thống logistics, cảng biển, sân bay và những không gian phát triển mới.
Để hoàn thiện mô hình KCN trong giai đoạn mới, TS Nguyễn Đức Hiển đề xuất tập trung vào 3 nhóm giải pháp: hoàn thiện thể chế để phát triển KCN theo mô hình hệ sinh thái; đổi mới cơ chế thu hút đầu tư; nâng cao hiệu quả các chính sách hỗ trợ phát triển KCN thế hệ mới.