Sản xuất xanh tại nhà máy của Tập đoàn Nestlé ở Khu công nghiệp Amata, thành phố Đồng Nai. Ảnh: Vương Thế

Đầu tư, nâng chất hạ tầng khu công nghiệp (KCN), xanh hóa sản xuất, hình thành hệ sinh thái công nghiệp mạnh là giải pháp để Đồng Nai dẫn dắt thu hút đầu tư vào những ngành nghề, lĩnh vực chiến lược. 

Nhu cầu lớn từ doanh nghiệp

Theo đánh giá của Cushman & Wakefield Việt Nam (thuộc Tập đoàn Cushman & Wakefield, Hoa Kỳ), bất động sản công nghiệp ở khu vực phía Nam tiếp tục có động lực lớn từ nhu cầu thuê đất của nhà đầu tư. Xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn nhiều dư địa phát triển đang tiếp diễn. Khi quỹ đất tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành điểm đến lý tưởng nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Theo đó, tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp trong khu vực phía Nam đến quý II-2026 đạt 76,3%. Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh duy trì mức lấp đầy cao nhất 86,1%; Đồng Nai đạt 73,1% và Tây Ninh đạt 60,9%. Sự phân bổ lại nhu cầu giữa các địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì tập trung vào một vài khu vực truyền thống.

Mục tiêu của Đồng Nai không chỉ là tăng tỷ lệ lấp đầy mà là mỗi KCN trong giai đoạn mới phải tạo được môi trường để doanh nghiệp giảm chi phí năng lượng, sử dụng hiệu quả nước và nguyên liệu, xử lý chất thải, kết nối dữ liệu và hợp tác với nhau. Từ đó, các doanh nghiệp tiếp tục lựa chọn Đồng Nai cho dự án thứ 2, thứ 3 và các dự án tiếp theo.

Các địa phương trong khu vực cũng đang có bước chuyển mạnh từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Riêng Đồng Nai đẩy mạnh việc xây dựng 3 KCN trọng điểm với tổng diện tích 2,2 ngàn hécta. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN quy mô khoảng 16 ngàn hécta, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với diện tích 3,8 ngàn hécta.

Các động thái này cho thấy nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả 3 địa phương nhưng theo những định hướng khác nhau: Đồng Nai tập trung nâng cao chất lượng thu hút đầu tư, Tây Ninh mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp, còn Thành phố Hồ Chí Minh hướng đến các ngành có giá trị gia tăng cao. Sự bổ sung vai trò giữa các địa phương được kỳ vọng sẽ tạo động lực tăng trưởng bền vững cho toàn vùng trong giai đoạn 2026-2028.

Một trong những yếu tố quan trọng đối với triển vọng bất động sản công nghiệp phía Nam là sự mở rộng của hệ thống hạ tầng liên vùng. Các dự án như: Cảng hàng không quốc tế (sân bay) Long Thành, đường vành đai 3 - Thành phố Hồ Chí Minh qua Đồng Nai, các tuyến cao tốc và Cảng Cái Mép được kỳ vọng cải thiện khả năng kết nối, qua đó mở rộng không gian phát triển công nghiệp và logistics. Bên cạnh đó, dòng vốn FDI từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục được xem là động lực hỗ trợ nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Tư vấn cho thuê Bất động sản Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 2-3 năm tới, Sân bay Long Thành, đường vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - Thành phố Hồ Chí Minh sẽ cải thiện kết nối vùng, tạo thêm động lực cho thị trường công nghiệp. Hạ tầng phát triển cũng thúc đẩy quá trình tái cấu trúc không gian công nghiệp, khi mỗi địa phương ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng.

Đón đầu xu hướng đầu tư mới

Đối với Đồng Nai, từ một địa bàn công nghiệp phát triển dựa nhiều vào lợi thế vị trí và quỹ đất, thành phố đang mạnh mẽ chuyển đổi sang hướng thu hút những dòng vốn có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và khả năng dẫn dắt chuỗi sản xuất. Muốn làm được điều đó, hạ tầng công nghiệp phải đi trước một bước. Đây cũng là yêu cầu đặt ra khi Đồng Nai tái cấu trúc không gian phát triển theo Nghị quyết số 16-NQ/TW, ngày 21-7-2026 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Đồng Nai đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2065, trong đó Long Thành trở thành hạt nhân mới về hàng không, công nghệ cao, logistics và đổi mới sáng tạo, còn khu vực phía Bắc Đồng Nai mở ra dư địa lớn cho các cực công nghiệp mới.

Công nhân sản xuất tại nhà máy của Tập đoàn Nestlé ở Khu công nghiệp Amata. Ảnh: Vương Thế

Trong nhiều năm, công thức thu hút đầu tư công nghiệp của Đồng Nai khá rõ: có vị trí thuận lợi, có quỹ đất, có KCN và kết nối nhanh với Thành phố Hồ Chí Minh, cảng biển. Công thức đó đã tạo nên một nền công nghiệp quy mô lớn, nhưng đang đứng trước giới hạn mới khi dòng vốn quốc tế thay đổi tiêu chí lựa chọn địa điểm.

Nhà đầu tư công nghệ cao không chỉ hỏi “còn bao nhiêu đất sạch” mà quan tâm khu vực đó có điện ổn định hay không, kết nối dữ liệu thế nào, logistics có thuận lợi không, nguồn nhân lực ở đâu, tiêu chuẩn môi trường ra sao và có thể liên kết với những doanh nghiệp nào trong chuỗi cung ứng?

Vì vậy, vấn đề của Đồng Nai hiện nay không phải chỉ là mở rộng diện tích KCN, mà là chuẩn bị những không gian sản xuất phù hợp với từng thế hệ đầu tư. Do đó, phải chuẩn bị hạ tầng theo ngành cần thu hút, thay vì chỉ chuẩn bị đất rồi chờ doanh nghiệp lựa chọn.

Tại Hội nghị Đồng Nai - Trung tâm công nghiệp, logistics và đầu tư chiến lược phía Nam được tổ chức ngày 20-8, Phó Trưởng ban phụ trách Ban Quản lý các KCN, khu kinh tế thành phố Đồng Nai Phạm Việt Phương nhận định: Sự chủ động của địa phương trong việc chuẩn bị hạ tầng, đáp ứng nguồn vốn chất lượng cao là rất quan trọng. Đồng Nai không chạy theo dòng vốn mà dùng quy hoạch, hạ tầng và hệ sinh thái công nghiệp để dẫn dòng vốn vào những lĩnh vực có khả năng tạo ra giá trị gia tăng cao hơn, nâng năng suất và đưa công nghiệp Đồng Nai bước sang một chu kỳ phát triển mới.